禍起民間借貸 光耀地產陷資金困局

2014/10/28 16:44:55  瀏覽次數:6569  
信息來源:寧夏企業家協會  作者:企業家協會

            禍起民間借貸 光耀地產陷資金困局

現在,在搜索引擎上打出“光耀地產”四字仍會被標注著這是一家因失信被列入國家失信執行名單中的公司。

作為一家在惠州起家,短短十余年間快速布局珠三角、長三角以及環渤海等經濟區的地產公司,深圳市光耀地產集團有限公司銷售額曾經沖刺百億,且多次進入中國房地產百強的企業,但是在2014年卻迎來它自己的生死劫。

今年3月,光耀地產旗下位于廣東惠州的一項目盤光耀荷蘭小城因無法按期交付,導致大批業主上訪維權,拉開這場資金鏈危機序幕。在此后的一個多月時間內,光耀地產被暴出惠州多個項目因資金鏈危機導致停工,連天津等地項目也有停工跡象。

在地產項目相繼因資金危機被曝停工的背后,多宗借款違約、信托催款及其違約擔保的案件浮現公眾的視野。公開數據顯示,僅光耀集團及其董事長郭耀名旗下就有涉及14宗案件等待被執行,諸如旗下上市公司*ST新都信披違規,揭開廣東揭陽法院6000萬借款、華澳信托的金融借款糾紛案件等。

這一切直指向光耀地產的資金緊缺、債務黑洞。此前郭耀名對媒體回應中稱其資金缺口大概在3-5億元。而有業內人士透露,光耀地產面臨的資金缺口或許更大,項目涉及的信托償還、銀行等多家金融機構以及多家民間借貸的債務缺口或高達20多億元。

其實早在2012年期間,光耀地產就被傳出面臨債務危機。緣起一筆華澳信托發起向光耀地產和惠州市光耀地產集團有限公司旗下部分項目融資,共計8億的信托貸款違約。

近年來,由于遭遇樓市持續調控和銀行收緊信貸,光耀地產旗下項目頻頻傳出銷售承壓、回籠資金緩慢等消息,諸如惠州、威海等高端項目更是銷售遠遠滯后于原定計劃。2011年光耀地產銷售額約為60億元,2012年公開銷售目標為70億元,但到2013年光耀地產銷售額僅約45億元,相比往年大幅下跌。資金緊張困境以及擴張急迫讓郭耀名不惜成本瞄向了高利貸。

日前,郭耀名就坦言,大量的民間借貸也是其陷入資金困局的主因。公司從2011年開始就借了大量的民間借貸,借貸規模占光耀地產整個融資規模的三分之一。由于借用時間長,比如借了15億元左右,利息就高達十幾億元。

中國企業老板的決策模式是喜歡空手套白狼,走一步算一步。比如房地產遇到問題就認為政府自然會救場,不可否認,目前中國的房地產市場政府一定會救場,但未來救助的時間和自己能否支撐到時候都是個問題。

           光耀地產曾迅猛擴張 押寶三四線城市

縱觀國內全國布局的房地產公司,初期無一不是進行規模化擴張。郭耀名早期的業務不僅開發地產,同時涉足證券投資等各種業務。2002年深圳光耀集團有限公司正式創建,開始專注房地產開發,深耕惠州,開發出“荷蘭水鄉”、“光耀城”、以及特立獨行的開發出“全球候鳥度假地”這樣單一、獨立高端旅游產品線項目。2009年總部從惠州遷址深圳,拉開全國戰略擴張序幕。

雖然是潮汕人,但郭耀名思想卻并不是保守,有著將光耀地產向全國開疆擴土的決心。2011年5月,他將原名郭贊明變更為郭耀名,取意為“光耀基業,名揚四海”,期間更透露出將總部遷至北京的信息,可見其擴張的堅定決心。

2010年期間,光耀地產開始進行實質性的全國化擴張,啟動以珠三角、長三角、環渤海灣為3大重點區域的“3+X戰略”。2011年3月份,郭耀名在北京高調宣布光耀環渤海區域公司成立,意味著集團完成了中國三大重點區域布局。當時公司還透露未來將重點拓展環渤海區域,當年銷售額目標沖刺100億元。

2010-2013年期間,光耀地產旗下全國多個大盤超千畝,且幾乎同時上馬。根據該公司公開資料顯示,目前光耀地產進入了深圳、惠州、東莞、佛山、湛江、汕尾、上海、杭州、天津、臨沂、威海以及香港等城市,至今其總開發面積超過356萬平方米,儲備用地近900萬平方米。

不止國內拓展,郭耀名也想去海外跟著分一杯羹的。2012年6月光耀地產旗下公司與來自韓國的JDC公司(韓國中央政府直屬企業)、DK集團(韓國最大的民營企業之一)共同簽署三方合作諒解備忘錄,擬30億元在韓國打造“中國城”旅游項目。

2011年之后處于調控下的房地產市場,萬科、恒大、佳兆業、保利等大型房企開始悄然回歸一二線城市。根據光耀地產公開資料,在諸多的城市布局中,光耀地產除了深圳、上海這樣零星一線城市,光耀項目大部分集中到東莞、湛江、威海這樣的三四線城市。其中惠州項目更是高達17個,其他城市項目約在1-2個左右。

比如廣東惠州區域,曾幾何時是萬科、富力等大型房企尋求調控下的避風港,如今當地樓市卻是庫存直線攀升,出現市場銷售人員一度多過于買房人的局面。加上政府銀根緊縮,高端項目銷售滯后,毫無疑問讓光耀地產的大本營雪上加霜。

深圳一位房企內部人士表示,光耀地產的風險在于不僅擴張步伐太快,同時太過于依賴惠州市場這樣的三四線城市。畢竟在目前樓市調控下,單一市場的風險在行業下行趨勢中變得更可不預測。 

            艱難自我救贖 借殼上市之夢被扼殺

不僅是高速發展,最主要的是光耀地產定位的區域不是一二線而是三四線城市,這些城市都是依靠城市一體化等概念炒作的市場,一旦市場轉變購買力勢必變弱,才會導致光耀地產今天的結局。

多次借殼上市失敗也讓光耀地產擴張之路坎坷,蒙上陰影。早在2008年,光耀集團曾收購廣西北海一家A股公司,試圖借殼上市,但是由于種種原因未能實現。

此后郭耀名又瞄向杭州一家上市公司。2011年10月,光耀地產通過間接收購瀚明投資從而正式成為新都酒店(000033.SZ)第一大股東,這使得光耀地產借殼上市提上日程。然而新都酒店的盈利持續不振,讓上市戰略也不了了之。光耀地產榮國上市來融資找錢的想法也被扼殺。

一位光耀內部人士表示,盡管老板表示正積極的尋求資金,想要公司正常化,但現階段由于公司陷入財務危機,很多一線銷售人員都已離開了,“部分核心管理層還是在的,老板也想通過各種方式進行重組洽談。”上述人員表示,比如通過出售土地資產等方式進行重組,但未來到底如何目前還不確定。

郭耀名曾透露,目前光耀地產資產有90億元,包括土地儲備和在建項目。只要能找到銀行支持,光耀地產還是有信心渡過這個房地產業的冬天。

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